我的房东或中介做得对吗？作为租客的权利

你应该拿到的东西

• 书面租约条款说明（written statement）：须在租约开始后 28 天内提供（如果开始时没有书面协议，则须在 2026 年 5 月 1 日后 28 天内提供）。自 2026 年 5 月 1 日起，英格兰的每份私人租约都是有保障的周期性（滚动）租约（assured periodic tenancy）：没有固定期限，也没有结束日期。
• 政府的信息说明：关于这些变化的说明。如果你的租约在 2026 年 5 月 1 日之前开始，房东须在 2026 年 5 月 31 日前提供。
• 押金已受保护：须在付款后 30 天内存入三个政府认可的押金保护计划（deposit protection scheme）之一，并提供该计划的法定信息（prescribed information）。押金最多为五周租金（年租金 £50,000 或以上则为六周）。
• 燃气安全证书（gas safety record）（每年一份，须在检查后 28 天内提供，并且在你入住前已完成）、电气安全报告（每五年至少一次）、能源效率证书（EPC）（评级为 E 或以上）以及《How to Rent》租房指南。
• 每层用于居住的空间都要装烟雾报警器；任何有锅炉、壁炉或火炉的房间（燃气灶除外）都要装一氧化碳报警器。两者在你入住当天须能正常工作，你报告故障后须及时修好。

哪些费用可以收、哪些不能收

• 租金、可退还的押金、不超过一周租金的预订金（holding deposit）（退还或抵作押金），以及少数规定费用（租金逾期 14 天后按封顶费率收取的逾期费、丢失钥匙、你要求的更改、你要求提前退租）。除此之外不得收取任何费用：不得收取行政费、背调费、房屋清点（inventory）费、退房费或续约费。
• 签约前不得收取租金，签约后预付租金最多一个月。
• 不得租金竞价：广告须写明租金，房东不得要求、鼓励或接受超出的金额。
• 你不能因为有子女或领取福利而被拒绝。如果你请求养宠物（养宠物请求），房东须认真考虑；若拒绝，须说明理由。

租金如何上涨

每年只能涨一次，且不能在首 12 个月内涨租；须用 Form 4A 表格通知，至少提前两个月。如果新租金高于市场租金，你可以在涨租生效前请求一级裁判庭（First-tier Tribunal）作出裁定。裁判庭定的租金不能高于房东要求的金额，且涨幅不能追溯。你的租约中如有租金复核条款，已经不再有效。

维修与安全的住所

房东必须维修房屋的结构和外部，以及水、燃气、电、供暖、热水和卫生设施，并确保房屋适宜人居：没有潮湿、霉菌、寒冷和其他严重隐患。问题要以书面形式报告，并保留副本。Awaab's Law（处理潮湿和霉菌的法规）现已适用于社会住房；私人租赁目前仍在征询意见，截至 2026 年 12 月 18 日，尚未设定开始日期。维修和适居义务现在即已适用。

租约如何结束

• 你须以书面形式提前两个月通知，并在租金日结束；在此之前你仍需支付租金。你与房东可以书面同意更短的通知期。
• 房东须有理由（Ground）（法律规定的理由），用正确的表格发出正确的通知（通常为四个月，因拖欠租金或反社会行为而缩短），然后还需要法院命令。第 21 条（Section 21）“无过错”驱逐已于 2026 年 5 月 1 日终止。入住和出售的理由在首 12 个月内不得使用，房屋在结束后 12 个月内不得再出租。
• 更换门锁、切断服务或施压让你搬离属于非法驱逐或骚扰：这是犯罪行为。房东可被处以最高 £40,000 的民事罚款，并面临租金返还令（rent repayment order）。
• 如果房东没有为你的押金做保护，或在私人租赁房源数据库（PRS Database）开放后未登记，则不能取得收回房产（possession）的命令（反社会行为除外）。

出了问题怎么办

1. 写信给房东或中介，说明缺少什么，以及你希望何时解决。保留所有信息。
2. 你所在地方政府（council）的私人住房团队可以检查、发出通知，并对房东进行罚款：首次违反租赁规则最高罚款 £7,000，对违法行为最高罚款 £40,000。
3. 一级裁判庭（First-tier Tribunal）负责处理租金异议和租金返还令：对于未持牌的多户合租房（HMO）、非法驱逐或在禁止出租期内再次出租等违法行为，你可以追回最多两年的租金，但须在两年内提出申请。
4. 房东申诉专员（Landlord Ombudsman）预计从 2028 年起设立。在此之前，地方政府和裁判庭是可用的途径；租赁中介（letting agent）必须已加入一个你可以向其投诉的投诉处理机制（redress scheme）。
5. 法院处理维修、适居问题，以及押金罚款（押金的一至三倍）。
6. 免费咨询：Shelter 和 Citizens Advice。

LevelMoves 也能为你做同样的检查：建立租客档案，回答几个关于你拿到了什么的问题，它会显示缺少什么、这意味着什么，以及免费的补救途径。