Awaab's Law（处理潮湿和霉菌的法规）：潮湿与霉菌，房东须做什么、何时须做到

Awaab's Law 目前的状况

社会住房：已生效。 自 2025 年 10 月 27 日起，注册社会住房提供方须在固定时限内处理潮湿、霉菌及所有紧急危害（第一阶段）。第二阶段自 2026 年 11 月 30 日起，增加过冷和过热、跌倒、电气危害、火灾、结构倒塌和卫生危害。第三阶段将于 2027 年实施，增加住房健康与安全评级系统（HHSRS）中的其余危害，但拥挤除外。

私人出租：尚未。 《租客权利法》第 60 条改写了《1985 年房东和租客法》第 10A 条，使其可适用于英格兰住所且租期不足七年的租约。该条款尚未生效，时限须由尚未制定的条例规定。政府咨询文件《Extending Awaab's Law to private rented tenancies and to licences》于 2026 年 10 月 9 日开始，2026 年 12 月 18 日晚上 11:59 结束。尚未设定开始日期。 咨询询问是否分阶段实施（与社会住房一样，先处理潮湿、霉菌和紧急危害）。其影响评估假设分别于 2028、2029 和 2030 年实施三个阶段，这只是分析假设，并非决定。

因此，目前房东无需为此新增任何事项，也尚未设定开始日期。以下内容为拟议安排，便于你提前准备，以及你目前已负有的义务。

拟议中私人出租的时限

咨询提议采用与社会住房相同的时限，从房东知悉潜在危害之日起算（该日为第 0 天）：

咨询还询问其中部分时限是否应缩短或延长（例如紧急情况为 12 或 48 小时，调查为 5 或 15 个工作日）。最终数字可能与上表接近。

将如何执行

Awaab's Law 以租约默示条款的形式运作。若房东错过时限，租客可以以违约为由起诉：法院可以命令施工、判给赔偿及部分费用。《住房状况索赔诉前行为守则》（Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims）先行适用。租客还可向房东申诉专员（Landlord Ombudsman）投诉（预计 2028 年启用），后者可命令采取行动、致歉或赔偿。地方政府不会自行监督时限，但仍保有其住房健康与安全评级系统（HHSRS）的权力，包括改善通知及其背后的罚则。

使用中介的房东仍须承担责任：咨询称，中介协议可能需要写明各方在时限内各自负责的工作。

房东目前已负有的义务

Awaab's Law 是新规，但处理潮湿和霉菌的义务并不新。

• 适宜人类居住（《1985 年房东和租客法》第 9A 条，源自《2018 年住所（适宜人类居住）法》）：房屋在租约开始时须符合适宜居住标准，并须持续保持。潮湿、霉菌、寒冷和通风问题都可能使房屋不适宜居住。租客可向法院申请命令及赔偿。
• 维修（第 11 条）：结构和外墙，以及供水、燃气、电力、卫生、供暖和热水的装置，由你负责保持良好状态。渗漏、失灵的抽风扇和损坏的供暖设备都属维修义务，无论霉菌的成因为何。
• 地方政府（council）的住房健康与安全评级系统权力（《2004 年住房法》）：地方政府可以检查潮湿和霉菌这类危害，并发出改善通知。不遵守属于违法行为，可处最高 £40,000 的民事罚款或提起诉讼，并可能被判退还租金。
• 体面住房标准（Decent Homes Standard）：私人出租的体面住房标准将随《租客权利法》实施，具体时间将在咨询后由条例规定。

提前准备

1. 每一份报修都要以书面形式、注明日期作答。 将租客的留言、你的回复和照片存入房屋档案。三个工作日内的书面摘要，是大多数房东最容易漏掉的一步。
2. 在十个工作日内完成检查，即使只是一小块潮湿：检查湿度计、抽风扇、通风口、供暖、任何渗漏，以及霉菌是否出现在寒冷的外墙上。
3. 处理成因，而不只是污渍。 凝结水需要供暖、通风，有时还需要保温；渗水需要检查排水沟、屋顶或勾缝；毛细上升潮气需要勘测。给租客的建议，如晾衣和开窗，可以是解决方案的一部分，但绝非全部。
4. 紧急情况须有人能在 24 小时内到场：例如灯具处漏水、冬季弱势租客家中没有暖气、天花板坍塌。
5. 了解何时房屋无法居住，以及你会提供什么：社会住房规则要求提供替代住所，咨询也询问私人房东是否应承担同样的义务。

LevelMoves 会保存报修记录、你的书面回复、检查和维修情况，以便在有人询问时有日期可查。

苏格兰和威尔士

本指南适用于英格兰。苏格兰已根据其住房法律制定了自己的潮湿和霉菌条例；威尔士有自己的适宜居住标准。若你在那些地区出租，请查阅当地适用的规定。