بيع منزل مؤجَّر: مع المستأجر فيه أو خالياً

طريقتان للبيع

مع بقاء المستأجر في العين. تستمر عقد الإيجار ويصبح المشتري هو المؤجر، وغالبًا ما يكون مؤجرًا آخر أو مستثمرًا. يحتفظ المستأجر بجميع حقوقه، ويبقى الإيجار كما هو حتى تتم زيادته وفق القانون، وتنتقل الوديعة والأوراق إلى المشتري. لا يلزم تبليغ المستأجر بأي إشعار لإتمام البيع بهذه الطريقة.

مع إخلاء العين من شاغليها. يكون المنزل خاليًا عند إتمام البيع، مما يتيح بيعه لمشترين يرغبون في السكن فيه. يجب إنهاء عقد الإيجار أولًا بإحدى الطرق الثلاث التالية:

1. يقدم المستأجر إشعارًا بنفسه (شهرين، ينتهي في يوم دفع الإيجار أو في اليوم السابق له)؛
2. يتفق الطرفان كتابةً على أن ينتهي عقد الإيجار في تاريخ محدد (تنازل عن الإيجار)، طوعًا ودون ضغط؛
3. تستخدم السبب 1A، وإذا لم يغادر المستأجر، تصدر المحكمة أمر استرداد الحيازة.

السبب 1A: البيع

منذ 1 مايو 2026، يتيح السبب 1A في الجدول 2 من قانون الإسكان لعام 1988 للمؤجر أن يطلب استرداد الحيازة لأنه يعتزم البيع. وباختصار:

• يجب أن تقدم إشعارًا قبل أربعة أشهر على النموذج المقرر وفق القسم 8؛
• لا يجوز استخدام هذا السبب لاسترداد الحيازة خلال أول 12 شهرًا من مدة الإيجار؛
• يجب أن تكون نية البيع حقيقية، وينبغي أن تكون مستعدًا لإثبات ذلك (مثل تعليمات الوكيل العقاري)؛
• بعد استخدامه، لا يجوز لك تأجير المنزل أو تسويقه للتأجير لمدة 12 شهرًا؛
• إنه سبب إلزامي، لكن لا ينتهي عقد الإيجار إذا بقي المستأجر إلا بأمر من المحكمة.

يجوز للمجالس المحلية تغريم المؤجر الذي يسيء استخدام أي سبب لاسترداد الحيازة. استشر محاميًا أو جمعية ملاك العقارات للتحقق من التواريخ والنموذج قبل التبليغ، فموعد جواز تقديم الإشعار يعتمد على تاريخ بدء عقد الإيجار.

إبلاغ المستأجر

أبلغ المستأجر مبكرًا وبوضوح. تحتاج المعاينات إلى تعاونه والإشعار الذي تنص عليه اتفاقيتكم؛ فله الحق في أن يعيش في المنزل دون إزعاج. قد يُعد الضغط عليه للمغادرة، أو الحضور دون موعد، أو قطع الخدمات، مضايقةً تشكّل جريمةً جنائية.

الأوراق التي سيطلبها المشتري

• عقد الإيجار أو البيان الكتابي، وسجل الإيجار؛
• تفاصيل الوديعة: المخطط والمرجع والمعلومات المقررة. عند البيع تنتقل الوديعة إلى المشتري، الذي يصبح مسؤولًا عن حمايتها؛
• سجلات سلامة الغاز، وشهادة EICR، وشهادة EPC، وأي ترخيص، وفحوصات أجهزة الإنذار؛
• إدخالك في قاعدة بيانات المؤجرين، بمجرد أن يكون لديك، حتى يمكن تحديثه.

ينبغي للمشتري أن يُعطي المستأجر اسمه وعنوانًا في إنجلترا أو ويلز لتوجيه الإشعارات إليه.

شهادة كفاءة الطاقة والإعلان

تحتاج إلى شهادة كفاءة الطاقة (EPC) سارية المفعول لتسويق منزل للبيع؛ وتظل سارية لمدة عشر سنوات. كما يجب على وكلاء العقارات تزويد المشترين بالمعلومات الجوهرية، مثل نوع الحيازة ونطاق ضريبة المجلس (council tax band).

الضرائب

إذا كنت مقيمًا في المملكة المتحدة وكانت عليك ضريبة أرباح رأس المال (Capital Gains Tax)، فيجب عليك الإبلاغ عنها ودفعها خلال 60 يومًا من إتمام البيع عبر الخدمة الإلكترونية لمصلحة الضرائب (HMRC). وإذا كنت تقيم في الخارج، فيجب عليك الإبلاغ عن كل عملية بيع لعقار في المملكة المتحدة خلال 60 يومًا، حتى إذا لم تكن هناك ضريبة مستحقة. وتترتب على التقارير المتأخرة فوائد وغرامات.

احتفظ بسعر الشراء وتكاليف الشراء والبيع وتكلفة التحسينات (لا الإصلاحات)، لأنها تقلل من الربح الرأسمالي. وإذا سبق أن سكنت في المنزل، فقد يخفض الإعفاء الضريبة؛ ويمكن لمستشار ضريبي أن يوضح لك ذلك.

قائمة التحقق

1. قرر: هل يبقى المستأجر في العقار أم يُخلى؟
2. إذا كان سيُخلى، فهل يمكن الاتفاق على ذلك؟ وإذا تعذر ذلك، فاستشر بشأن السبب 1A قبل تسليم الإشعار.
3. تحقق من شهادة كفاءة الطاقة (EPC) واجمع الأوراق.
4. خطط للموعد النهائي للضريبة البالغ 60 يومًا.

يمكن لـLevelMoves أن يحفظ تواريخ الإشعارات والأوراق في مكان واحد، لكنه لا يسلّم أي إشعار نيابةً عنك.

هذا الدليل معلومات عن القانون والضرائب في إنجلترا، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية.