Awaab's Law、湿気とカビ：家主が行うべきことと期限

Awaab's Law の現在の状況

社会住宅：施行済み。 27 October 2025 以降、社会住宅の登録事業者は、湿気とカビ、およびすべての緊急の危険について、定められた期限内に対応しなければなりません（第1段階）。30 November 2026 から始まる第2段階では、過度の寒さと暑さ、転倒、電気の危険、火災、構造の崩壊、衛生上の危険が加わります。2027年の第3段階では、過密を除く住宅健康安全評価制度（HHSRS）の残りの危険が加わります。

民間賃貸借：まだ適用されていません。 Renters' Rights Act 2025 の第60条は、Landlord and Tenant Act 1985 の第10A条を書き換え、7年未満のイングランドの住宅の賃貸借に適用できるようにするものです。その条項はまだ施行されておらず、期限は、まだ作られていない規則で定められることになります。政府の協議『Extending Awaab's Law to private rented tenancies and to licences』は 9 October 2026 に始まり、18 December 2026 の午後11時59分に締め切られます。開始日はまだ定められていません。 段階的に導入するかどうかも尋ねています（社会住宅と同様に、湿気、カビ、緊急の危険を最初に対象とする）。その影響評価は、2028年、2029年、2030年の3段階を想定していますが、これは分析上の想定であり、決定ではありません。

つまり、現時点で民間の家主に新たに求められることはなく、開始日も決まっていません。以下では、提案されている内容と、すでに負っている義務をご説明します。準備を進めるためにお役立てください。

民間賃貸借に対して提案されている期限

協議では、社会住宅と同じ期限の枠組みが提案されています。起算日は、潜在的な危険を認識した日です（その日を0日目とします）。

協議では、これらの一部を短くすべきか長くすべきかも問われています（例：緊急対応は12時間または48時間、調査は5営業日または15営業日）。最終的な数値は表に近いものになると想定してください。

執行の方法

Awaab's Lawは、賃貸借契約の黙示条項として機能します。賃貸人が期限を守らなかった場合、借家人は契約違反で訴えることができ、裁判所は工事の実施命令、損害賠償、一部の費用の支払いを命じることができます。まず、Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims（住宅の状態に関する請求に関する訴訟前プロトコル）が適用されます。また、借家人はPrivate Rented Sector Landlord Ombudsmanに苦情を申し立てることもできます。これは2028年から開始される見込みで、対応の指示、謝罪、または損害賠償を命じることができます。地方自治体は期限そのものを監督するわけではありませんが、HHSRSの権限（改善通知とその背後にある罰則）は引き続き保持します。

管理会社を利用する賃貸人も引き続き責任を負います。協議では、代理契約において、期限内に誰が何を行うかを定める必要があるかもしれないとされています。

個人賃貸人が既に負っている義務

Awaab's Lawは新しいものですが、湿気とカビへの対応義務は新しいものではありません。

• 人が居住するのに適していること（1985年賃貸人・借家人法第9A条、2018年住居（人の居住に適していること）法より）：住居は賃貸借の開始時に適合しており、かつ適合した状態を維持していなければなりません。湿気、カビ、寒さ、換気の問題により、住居が適合しなくなることがあります。借家人は、命令と損害賠償を求めて裁判所に申し立てることができます。
• 修繕（第11条）：建物の構造と外部、ならびに水道、ガス、電気、衛生設備、暖房及び給湯の設備は、賃貸人が修繕を維持する責任を負います。漏水、故障した換気扇、壊れた暖房は、カビの原因にかかわらず修繕義務の対象です。
• 地方自治体のHHSRS権限（2004年住宅法）：湿気とカビは、地方自治体が検査し、改善通知を送付できる危険源です。これに従わない場合は犯罪となり、最大40,000ポンドの民事罰または起訴の対象となるほか、家賃返還命令の対象にもなります。
• 民間賃貸住宅に対するDecent Homes Standardは、Renters' Rights Actに基づいて導入される予定であり、その時期は協議後に規則で定められます。

準備

1. 報告には必ず日付を入れて、書面で回答してください。 入居者のメッセージ、あなたの返信、写真を物件の記録に残してください。3営業日以内の書面による概要の送付は、多くの家主が見落とす手順です。
2. 10営業日以内に点検してください。 小さな箇所であっても同様です。湿気計、換気扇、トリクルベント、暖房、漏水の有無、カビが寒い外壁にあるかどうかを確認してください。
3. しみではなく原因を直してください。 結露には暖房、換気、場合によっては断熱が必要です。浸透してくる湿気には雨どい、屋根、目地の補修が必要です。上がってくる湿気には調査が必要です。入居者に洗濯物の乾かし方や窓の開け方を助言することは対応の一部にはなりえますが、それだけで足りるものではありません。
4. 緊急時には24時間以内に対応できる人を手配してください。 例えば照明器具からの漏水、冬場に暖房がない場合の支援が必要な入居者、天井の崩落などです。
5. 住宅を居住に適さないと判断する場合と、その際に提供するものを把握してください。 社会住宅に関するルールは代替の住まいの提供です。協議では、民間の家主にも同じ義務を課すべきかが問われています。

LevelMovesは報告、あなたの書面による返信、点検、修繕を物件の記録に残しますので、誰かに問われた場合にも日付が残っています。

スコットランドとウェールズ

このガイドはイングランドを対象としています。スコットランドは住宅法に基づき独自の湿気およびカビに関する規則を定めています。ウェールズには独自の適合性基準があります。そちらで賃貸されている場合は、そこで適用される規則をご確認ください。