賃貸中の住宅を売却する：入居者がいる場合と空室にする場合

売却の2つの方法

賃借人がいる状態での売却。 賃貸借は継続し、買主が賃貸人になります。通常は別の賃貸人か投資家です。賃借人はすべての権利を保持し、正当な増額があるまで家賃は変わりません。保証金と書類は買主に引き継がれます。この方法で売却する場合、賃借人に通知を送達する必要はありません。

空室渡しでの売却。 完了時に住宅が空いているため、そこに住みたい買主も対象になります。まず賃貸借を終了させる必要があり、次の3つの方法があります。

1. 賃借人自身が通知する（2か月前、家賃支払日またはその前日に終了）;
2. 双方が書面で、ある日付に賃貸借を終了させることに合意する（明渡しの合意、いわゆるサレンダー）。自由な意思で、圧力をかけずに行うこと;
3. グラウンド1Aを利用し、賃借人が退去しない場合は、裁判所が明渡命令を出す。

グラウンド1A：売却

2026年5月1日以降、1988年住宅法のスケジュール2にあるグラウンド1Aにより、売却の意図を理由に賃貸人は明渡しを求めることができます。概要は次のとおりです。

• 規定のsection 8 formで、4か月前の通知を行う必要があります;
• 賃貸借の最初の12か月間は、このグラウンドで明渡しを求めることはできません;
• 実際に売却する意図が必要であり、それを示せるよう準備しておくべきです（例えば、不動産業者への依頼書）;
• このグラウンドを使用した後は、12か月間、住宅を賃貸に出すことも、賃貸向けに販売することもできません;
• 義務的グラウンドですが、賃借人が残る場合に賃貸借を終了させられるのは裁判所の命令のみです。

地方自治体は、明渡しのグラウンドを誤用した賃貸人に罰金を科すことがあります。通知を送達する前に、弁護士または賃貸人団体に日付と様式を確認してもらってください。通知をいつ送達できるかは、賃貸借の開始日によって異なります。

賃借人への通知

早めに、率直に伝えてください。内覧には賃借人の協力が必要で、契約書に定められた通知も必要です。賃借人には、妨げられずに住む権利があります。退去を迫ること、予告なしに訪問すること、ライフラインを止めることは、嫌がらせ（ハラスメント）にあたる場合があり、これは刑事犯罪です。

買主が求める書類

• 賃貸借契約書または書面による陳述書、および家賃の記録;
• 保証金の詳細：制度、参照番号、規定の情報。売却時には保証金が買主に移り、買主がその保護について責任を負います;
• ガス安全記録、EICR、EPC、ライセンス（ある場合）、警報器の点検記録;
• 賃貸人データベースへの登録（登録後）。更新できるように。

買主は賃借人に、氏名と、通知を受け取るためのイングランドまたはウェールズの住所を伝えるべきです。

EPCと広告

英国で有効なEPCがないと、住宅を売りに出すことはできません。EPCの有効期間は10年です。不動産仲介業者は、購入者に対して、保有形態や council tax の税帯などの重要な情報も提供しなければなりません。

税金

英国居住者で、支払うべきキャピタル・ゲイン税がある場合は、取引完了から60日以内に申告し、納税しなければなりません。申告はHMRCのオンラインサービスで行います。海外に住んでいる場合は、税金の支払いがなくても、英国の不動産の売却はすべて60日以内に申告しなければなりません。申告が遅れると、利息と罰則が科されます。

購入価格、購入および売却にかかった費用、改良費（修繕費ではない）を記録しておいてください。これらは利益を減らします。以前その住宅に住んでいた場合は、税金が軽減される場合があります。税務アドバイザーに確認できます。

チェックリスト

1. 決めてください：入居者と一緒に続けるか、空家にするか。
2. 空家にする場合、合意できるか。合意できない場合は、通知を送達する前にグラウンド1Aについて助言を受けてください。
3. EPCを確認し、書類を集めてください。
4. 60日の税金の申告期限に備えて計画してください。

LevelMoves は通知の期日と書類を一か所で管理できます。通知を代わりに送達することはありません。

このガイドは、イングランドの法律と税金に関する情報であり、法律や税務上の助言ではありません。